TRUNG TÂM TƯ VẤN PHÁP LUẬT TP.HCM

https://plvn.vn

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn giải quyết ra sao?

Ban đọc A (quận Bình Tân, TP.HCM), tôi có cho bạn tôi mượn một mảnh đất để bạn tôi mở cửa hàng tạp hóa. Bạn tôi mới khỏi nghiệp nên cũng chưa có vốn nên tôi chỉ lấy tiền đặt cọc trước, Vì cũng sợ xảy ra những tranh chấp không đáng có trong tương lai nên chúng tôi có làm hợp đồng đặt cọc. Trong lúc làm hợp đồng đặt cọc thì lúc đó chúng tôi vẫn chưa ghi thời hạn vào trong hợp đồng. Luật sư có thể tư vấn cho tôi Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn có bị vô hiệu không? Cần phải xử lý thế nào trong trường hợp này?

Luật gia Nguyễn Đức Hải - Tư vấn viên Pháp luật - Trung tâm tư vấn Pháp luật TP.HCM:

Hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật?

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thường được các bên sử dụng khi tiến hành giao kết hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được hiểu như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của các bên trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc được đặt ra có thể nhằm thực hiện các mục đích như: đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác hay nhằm bảo đảm thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, hiện nay pháp luật không có quy định bắt buộc phải có công chứng, chứng thực tuy nhiên nên đảm bảo tính pháp lý cao thì các bên giao kết hợp đồng vẫn có thể tiến hành công chứng hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn

Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.

Vì bản chất là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:

  • Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở).
  • Thời hạn đặt cọc.
  • Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).
  • Mức đặt cọc.
  • Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
  • Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.
  • Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…).
  • Điều khoản thi hành.

Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật khi ký hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp ký hợp đồng đặt cọc nhưng cài điều khoản bất lợi cho bên còn lại với mục đích đẩy bên còn lại vi phạm hợp đồng để “phạt cọc”.

Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn
Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn xử lý thế nào?

Thực tế không ít trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận bằng lời nói nên không chứng minh được dẫn tới tình trạng “dở khóc, dở cười” nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như: Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc,…

Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách xử lý theo đúng quy định hoặc chấp nhận bị phạt cọc để chuyển nhượng cho người khác vì cần tiền gấp.

Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên nhiều người cũng không biết cách xử lý.

Cách 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ (thường áp dụng cách này)

Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý (căn cứ khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự).

– Việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:

+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.

+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).

– Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.

Ví dụ về nội dung chính của thông báo: “ngày…tháng….năm…. hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã qua…. tháng mà bên (tên người đặt cọc) không ký hợp đồng chuyển nhượng nên tôi gửi thông báo này đề nghị (tên người đặt cọc) tới UBND cấp xã nơi có nhà đất hoặc phòng/văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau…. tháng (ngày) kể từ ngày nhận được thông báo này mà không thực hiện nghĩa vụ tôi sẽ chuyển nhượng cho người khác và trả lại số tiền đặt cọc”.

Lưu ý 1: Pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý (có thể là một tháng hoặc ít hơn).

Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc.

Lưu ý 2: Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án.

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn có bị vô hiệu không?

Theo Điều 117 và Điều 407 Bộ luật dân sự 2015, ta có thể hiểu hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

Một là: Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. Nếu hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Hai là: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo.

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn hợp đồng dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo lập nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu.

Ba là: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

Bốn là: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn.

Trường hợp hợp đồng được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp mục đích của hợp đồng của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Năm là: Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Sáu là: Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng dân sự đó là vô hiệu.

Bảy là: Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Theo quy định của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP thì hợp đồng phải được lập thành văn bản. Nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu.

Tám là: Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Theo đó, trong trường hợp ngay từ khi giao kết hợp đồng đặt cọc, đối tượng trong hợp đồng này không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

Mức phạt khi Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn?

Mức “phạt cọc”
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thông thường là tiền) thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không có điều khoản phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp đôi, gấp ba tiền đặt cọc).

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu là gì?
Theo hướng dẫn của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP thì trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì được thực hiện như sau:
+ Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên cũng bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.
Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

Làm gì khi người bán đất không chịu trả lại tiền cọc?

Để bảo vệ quyền lợi của bạn, trong trường hợp bên nhận cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng, pháp luật đã quy định bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Áp dụng quy định này, khi người bán không thực hiện việc giao nhà cho bạn thì phải trả lại số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác về việc trả lại tiền đặt cọc và số tiền đền bù thì sẽ ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của hai bên. 
Do đó, trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của bạn khi bên bán không trả lại tiền cọc, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Tòa án nhân dân huyện nơi người bán cư trú. Khi làm đơn bạn phải cung cấp các chứng cứ chứng minh có giao dịch mua bán, đặt cọc tồn tại trên thực tế như hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, người làm chứng, hợp đồng đặt cọc,…để Tòa án có căn cứ giải quyết đòi lại quyền lợi cho gia đình bạn.

Tác giả: Admin

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây