Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Chủ nhật - 01/10/2023 22:59

Phải dựa trên những quy định trong hợp đồng thuê nhà để có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách hợp pháp, nếu không chấm dứt hợp đồng hợp pháp thì sẽ phát sinh nghĩa vụ bồi thường theo quy định của pháp luật:

Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Thưa luật sư, tôi có cho một người thuê nhà để bán cà phê và nước giải khát. Hợp đồng ký 03 năm với giá không thay đổi là 10 triệu đồng. Tuy nhiên, mới được 03 tháng thì tôi bị hàng xóm phàn nàn và quở trách rất nhiều lần vì người thuê nhà mở nhạc to quá, rồi đám thanh niên mới lớn thường xuyên tụ tập đánh bài la hét trong quán.

Bực mình quá tôi đòi lấy lại nhà cho thuê nhưng người thuê không chịu và còn đòi dọa đưa tôi ra tòa vì tôi dám lấy lại nhà trước thời hạn. Ngoài ra, bên thuê nhà còn bỏ ra gần 200 triệu để cải tạo mặt bằng phía trước nhà. Xin hỏi tôi có được quyền lấy lại nhà đã cho thuê hay không? Và nếu được lấy lại thì tôi có phải bồi thường cho bên thuê hay không? Và mức bồi thường như thế nào?

Xin cảm ơn luật sư!

Người hỏi: Phương Nguyễn (TP.HCM)

Trả lời: Luật sư Nông Thị Nhung

Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:

"1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Căn cứ vào quy định nêu trên, với việc thuê nhà để bán cà phê và nước giải khát nhưng người thuê nhà đã có hành vi làm mất trật tự công cộng nhiều lần là mở nhạc quá to, là nơi tụ tập ăn chơi, đánh bài của đám thanh niên mới lớn rồi gây mất trật tự làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt xung quanh của những người hàng xóm. Vì vậy, trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi cho mình cũng như đảm bảo an ninh trật tự, sinh hoạt hàng ngày cho những người hàng xóm xung quanh thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà khi thời hạn thuê vẫn còn. Trừ trường hợp, trong hợp đồng thuê hai bên có thỏa thuận riêng về một trong các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường.

Nếu trong hợp đồng không có điều khoản nào quy định thời hạn báo trước về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì khi người thuê nhà có hành vi vi phạm nêu trên, bạn phải báo trước cho người thuê nhà biết trước một tháng trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xin lưu ý với bạn, để được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định pháp luật thì bạn phải có chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm của người thuê nhà, có thể là các lá đơn khiếu nại của những người hàng xóm xung quanh về việc bên thuê nhà đã có hành vi mở nhạc quá to, gây mất trật tự an ninh làm ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày của họ.

Ngoài ra, với khoản tiền 200 triệu mà bên thuê nhà bỏ ra để sửa chữa lại mặt bằng phía trước nhà để mở quán, nếu việc sửa chữa có sự đồng ý của chủ nhà và được ghi rõ trong hợp đồng thì khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên cho thuê nhà phải có nghĩa vụ trả lại chi phí đầu tư này cho bên thuê nhà sau khi đã khấu hao đi thời gian sử dụng của bên thuê nhà. Nếu chi phí này bên thuê nhà tự ý bỏ ra sửa chữa, đầu tư sau khi thuê nhà mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê nhà thì bên cho thuê nhà không có nghĩa vụ phải trả lại chi phí này khi bên thuê nhà có hành vi vi phạm pháp luật.

Nếu bên thuê nhà sử dụng nhà mình thuê để nhóm thanh niên mới lớn vào đánh bạc thì hành vi này cũng bị pháp luật nghiêm cấm. Nếu vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm theo Điều 321 và Điều 322 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Qua sự việc nêu trên, chúng ta cần rút ra bài học kinh nghiệm là cần cẩn thận trong việc ký hợp đồng thuê và cho thuê nhà. Cần kiểm tra tư cách của người bên thuê nhà thật kỹ trước khi giao nhà cho họ. Trong hợp đồng cũng cần thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong trường hợp bên thuê nhà có hành vi vi phạm pháp luật, sử dụng nhà vào mục đích phạm tội thì bị mất tiền đặt cọc và không được bồi hoàn chi phí sửa chữa ban đầu.

TRUNG TÂM TƯ VẤN PHÁP LUẬT TP.HCM