Cơ sở pháp lý đòi lại đất khi cho mượn đất không có giấy tờ

Trả lời có tính chất tham khảo:

Thời gian qua có một số trường hợp người dân cho mượn đất để sử dụng nhưng chỉ nói bằng miệng, không có giấy tờ (không hợp đồng mượn tài sản), không có thỏa thuận về thời gian mượn. Đến khi chủ đất có nhu cầu sử dụng muốn lấy lại nhưng người mượn đất không muốn trả. Hoặc có những trường hợp bên mượn đất đưa ra yêu cầu bên cho mượn hoàn trả chi phí phát sinh làm tăng giá trị đất, hỗ trợ di dời đi chỗ ở khác… Dẫn đến những tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên.

Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền. Bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.

Về quyền của bên cho mượn tài sản: Tại khoản 11 Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì bên cho mượn tài sản có quyền “Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý”.

Như vậy, trong trường hợp khi chủ đất cho mượn đất nhưng giữa hai bên không có giấy tờ và cũng không nói rõ thời gian mượn, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015 thì bên cho mượn có quyền đòi lại đất bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước với bên mượn đất trong một khoảng thời gian hợp lý, để bên mượn đất có sự chủ động chuẩn bị di dời nhà cửa, công trình hoặc thu hoạch tôm, cá, hoa màu… (nếu có) để trả lại đất.

Về nghĩa vụ của bên mượn tài sản: Tại khoản 3 Điều 496 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên mượn tài sản có nghĩa vụ như sau: “Trả lại tài sản mượn đúng thời hạn; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại tài sản thì bên mượn phải trả lại tài sản ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được”.

Như vậy, mặc dù việc cho mượn đất không có giấy tờ và không có thỏa thuận thời hạn trả, và nhu cầu ở vẫn còn, nhưng bên mượn đất phải có nghĩa vụ trả lại đất cho chủ đất theo quy định Khoản 1 Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015. 

Việc yêu cầu hỗ trợ tiền đầu tư vào đất:  

Tại khoản 2 Điều 497 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên mượn tài sản như sau: “Yêu cầu bên cho mượn thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản mượn, nếu có thỏa thuận”.

Theo quy định này, nếu bên mượn đất có bỏ chi phí để đầu tư san lấp mặt bằng trên phần đất để ở hoặc cải tại đất đai để sản xuất, trồng trọt…., trường hợp nếu có thỏa thuận với chủ đất (như chủ đất phải thanh toán lại cho người mượn đất một phần chi phí san lấp mặt bằng để làm cho phần tăng thêm giá trị…). Căn cứ quy định khoản 2 Điều 497 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên chủ đất phải trả chi phí đầu tư vào đất cho bên mượn đất theo thỏa thuận. 

Trường hợp bên mượn đất thực hiện đầu tư vào đất nhưng bên mượn đất tự làm và không có bàn bạc hay thỏa thuận gì với chủ đất, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì chủ đất không có nghĩa vụ phải thanh toán cho bên mượn đất phần chi phí đầu tư vào đất. 

Để hạn chế những mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện xung quanh những nội dung như vừa nêu ở trên, lưu ý một số vấn đề sau:

- Đối với chủ đất khi cho mượn đất, mặc dù người thân, bà con họ hàng nhưng phải lập thành văn bản (hợp đồng) rõ ràng về quyền, nghĩa vụ của các bên, đảm bảo theo quy định của pháp luật để ràng buộc trách nhiệm và tránh những rủi ro hoặc tranh chấp, khiếu kiện.

- Đối với người mượn đất, khi có nhu cầu đầu tư, cải tạo đất cần phải thông báo với chủ đất về việc đầu tư, cải tạo đất, thỏa thuận về việc hoàn trả một phần chi phí nếu có… Để đảm bảo quyền lợi của chính mình khi bên chủ đất đòi lại đất hoặc khi cần trả lại đất.

- Trong trường hợp nếu giữa hai bên không có hợp đồng, thỏa thuận gì khi cho mượn đất, nếu có phát sinh những tình huống như trên, để giữ được hòa khí, tránh tranh chấp, kiện cáo phức tạp làm mất đi tình cảm giữa hai bên, thì hai bên có thể bàn bạc, thỏa thuận với nhau về việc trả lại đất, chi trả một phần tiền bên mượn đất đầu tư vào đất, bởi vì việc đầu tư vào đất đã làm cho phần đất tăng thêm giá trị, nên việc chủ đất có thể trả tiền đầu tư vào đất cho bên mượn đất cũng là phù hợp. 

Để tránh những mâu thuẫn, tranh chấp hoặc rủi ro phát sinh trong việc cho mượn, cho thuê đất… các bên có liên quan cần quan tâm tìm hiểu, nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan để thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chính mình.