Chuyển đổi sang đất thổ cư theo Luật Đất đai 2024

Trả lời có tính chất tham khảo:

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt (khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024).

Trong đó, đất nông nghiệp bao gồm các loại sau:

- Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác (thường được gọi là đất ruộng)

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất chăn nuôi tập trung;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác.

Đối chiếu với quy định hiện hành tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất là:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, từ 01/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Thay cho kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất cũng chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

1. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Diện tích đất nông nghiệp cần chuyển đổi phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Được phép chuyển mục đích sử dụng đất: Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở) phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

* Hồ sơ và thủ tục chuyển đổi

- Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản sao quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan.

+ Các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan chức năng.

- Thủ tục thực hiện:

+ Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

+ Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét và chuyển hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp huyện.

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

+ Sau khi có quyết định, người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

* Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi:

Khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. Mức tiền này được xác định dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Cụ thể:

- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở: Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở: Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Ngoài ra, cần lưu ý :

- Đối với đất trồng lúa: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở phải được sự chấp thuận của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật Đất đai 2024.

- Đối với đất rừng: Việc chuyển đổi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật Đất đai 2024.