Điểm mới của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 liên quan đến hoạt động công chứng

1. Đặt vấn đề

Những năm gần đây, hệ thống pháp luật Việt Nam có nhiều đổi mới quan trọng, thể hiện qua việc ban hành các luật, văn bản quy phạm pháp luật nhằm hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong số đó, Luật Nhà ở 2023^[1] và Luật Đất đai 2024^[2] là hai luật có phạm vi điều chỉnh rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản của công dân cũng như hoạt động quản lý nhà nước.

Đối với lĩnh vực công chứng, sự ra đời của các quy định mới đánh dấu một bước chuyển quan trọng. Bởi, Công chứng viên giữ vai trò then chốt trong việc chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của các giao dịch liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất là những loại tài sản đặc biệt, chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch dân sự^[3]. Điều này đặt ra yêu cầu cần thiết phải nhận diện, phân tích những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Từ đó, bảo đảm hoạt động công chứng vừa tuân thủ đúng pháp luật, vừa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

2. Cơ sở lý luận và pháp lý

Công chứng là một thiết chế pháp lý có tính chất phòng ngừa, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các quan hệ dân sự và thương mại^[3]. Luật Công chứng năm 2024 khẳng định Công chứng viên có trách nhiệm chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của những giao dịch thuộc diện bắt buộc công chứng. Qua đó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch.

Trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023^[1] và Luật Đất đai 2024^[2] được ban hành, hoạt động công chứng giữ vai trò then chốt trong việc hiện thực hóa các quy định pháp luật mới. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý không chỉ làm rõ mối quan hệ hữu cơ giữa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và công chứng, mà còn khẳng định vị trí của Công chứng viên như một “thẩm phán phòng ngừa”^[3]. Thông qua việc kiểm tra, rà soát và hướng dẫn các bên khi tham gia giao dịch, Công chứng viên góp phần ngăn ngừa hành vi gian lận, lừa đảo, hạn chế tranh chấp pháp lý phát sinh. Đồng thời, giảm tải gánh nặng cho hệ thống tòa án. Nếu thẩm phán giải quyết tranh chấp khi đã xảy ra, thì Công chứng viên hành động ở giai đoạn trước đó, bảo đảm tính xác thực và hợp pháp của giao dịch ngay từ đầu. Đây chính là nền tảng quan trọng để tiếp tục phân tích những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 trong các phần tiếp theo.

3. Những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 liên quan đến hoạt động công chứng

3.1. Phạm vi điều chỉnh và giải thích từ ngữ

Một điểm đổi mới quan trọng của Luật Nhà ở 2023 là việc chuyển quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sang Luật Kinh doanh bất động sản 2023^[4]. Cách tiếp cận này nhằm phân định rạch ròi phạm vi điều chỉnh giữa các luật. Đồng thời, đặt ra yêu cầu Công chứng viên phải tra cứu và áp dụng đồng bộ các văn bản liên quan khi chứng nhận hợp đồng. Bên cạnh đó, các khái niệm như “nhà ở”, “nhà ở có sẵn”, “nhà ở hình thành trong tương lai” được giải thích cụ thể hơn, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho Công chứng viên trong việc xác định đối tượng giao dịch.

3.2. Đối tượng sở hữu nhà ở

Luật mới bãi bỏ khái niệm “hộ gia đình” với tư cách là chủ thể sở hữu nhà ở. Thay vào đó, quyền sở hữu được xác định theo pháp luật dân sự^[5]. Quy định này góp phần khắc phục một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp phổ biến. Đồng thời, giúp Công chứng viên thuận lợi hơn trong việc xác định năng lực pháp lý của các bên. Tuy vậy, Công chứng viên vẫn cần chú ý đến các trường hợp đồng sở hữu giữa nhiều cá nhân. Đặc biệt là trong quan hệ thừa kế hoặc góp vốn.

3.3. Thời điểm xác lập quyền sở hữu

Khác với Luật Nhà ở 2014 quy định về “thời điểm chuyển quyền sở hữu”, Luật Nhà ở 2023 sử dụng thuật ngữ “thời điểm xác lập quyền sở hữu” và phân định cụ thể theo từng trường hợp: mua bán, tặng cho, góp vốn, thừa kế. Sự thay đổi này giúp Công chứng viên có căn cứ pháp lý chính xác hơn khi xác định hiệu lực hợp đồng. Trên thực tiễn, điều này đặc biệt quan trọng đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi quyền sở hữu chỉ phát sinh tại thời điểm bàn giao chứ không phải tại thời điểm ký kết hợp đồng.

3.4. Giao dịch về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, đơn giản hóa yêu cầu về cư trú. Đồng thời, bổ sung quy định về hợp đồng, phương thức thanh toán và mức ứng trước (tối đa 30% giá trị hợp đồng)^[6][7]. Đây là những nội dung mà Công chứng viên phải kiểm tra chặt chẽ. Bởi các giao dịch liên quan đến mua bán, thuê mua nhà ở xã hội thường tiềm ẩn rủi ro về tiến độ thanh toán, điều kiện chuyển nhượng và việc bảo đảm quyền lợi của đối tượng chính sách.

3.5. Điều kiện giao dịch về nhà ở

Thay vì quy định riêng, Luật Nhà ở 2023 dẫn chiếu Bộ luật Dân sự 2015^[5] để xác định năng lực pháp lý của chủ thể. Qua đó, bảo đảm sự thống nhất trong hệ thống pháp luật. Đặc biệt, lần đầu tiên pháp luật ghi nhận chế định mua bán nhà ở có thời hạn, đặt ra yêu cầu Công chứng viên phải thẩm tra kỹ thỏa thuận về thời hạn sở hữu và các nghĩa vụ kèm theo. Ngoài ra, việc quy định thế chấp dự án nhà ở phải bao gồm cả quyền sử dụng đất đã khắc phục khoảng trống của Luật Nhà ở 2014; tạo cơ sở pháp lý chắc chắn hơn cho hoạt động công chứng.

4. Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến hoạt động công chứng

4.1. Phạm vi điều chỉnh và giải thích từ ngữ

Luật Đất đai 2024 bổ sung nhiều khái niệm mới như “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp”, “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”^[2], “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Các quy định này tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho Công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng. Bởi việc xác định chính xác khái niệm giúp tránh áp dụng tùy tiện và hạn chế tranh chấp.

4.2. Người sử dụng đất

Tương tự như Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khái niệm “hộ gia đình” với tư cách chủ thể sử dụng đất. Thay bằng các chủ thể cụ thể như: cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế^[2]. Đây là một bước tiến lớn trong việc khắc phục bất cập kéo dài. Ngoài ra, giúp Công chứng viên thuận lợi hơn trong việc xác định chủ thể hợp pháp của giao dịch.

4.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền không chỉ theo Luật Đất đai mà còn theo các luật có liên quan. Đáng chú ý, một số giao dịch được miễn nghĩa vụ công chứng. Chẳng hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc miễn công chứng có thể làm giảm tính an toàn pháp lý. Do đó, Công chứng viên cần khuyến nghị các bên vẫn nên thực hiện công chứng để hạn chế rủi ro.

4.4. Điều kiện thực hiện quyền

Luật Đất đai 2024 bổ sung các điều kiện chặt chẽ hơn. Ví dụ: người thừa kế phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp; tổ chức kinh tế muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng được phê duyệt^[9]. Những điều kiện này vừa tăng tính minh bạch, vừa đặt ra trách nhiệm cao hơn cho Công chứng viên trong việc kiểm tra hồ sơ, tránh chứng nhận cho hợp đồng không đáp ứng đủ điều kiện pháp luật.

4.5. Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận

Quy định mới yêu cầu đăng ký đất đai bắt buộc. Kể cả trong trường hợp có biến động. Luật cũng bổ sung hình thức đăng ký điện tử và thay đổi tên gọi Giấy chứng nhận thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”^[8][10]. Việc cấp Giấy chứng nhận chỉ thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây là cơ sở để Công chứng viên phối hợp chặt chẽ hơn với cơ quan đăng ký đất đai; thích ứng với xu hướng số hóa trong quản lý đất đai.

4.6. Thời hạn và hạn mức đất nông nghiệp

Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm và được tự động gia hạn. Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng (không quá 15 lần hạn mức giao đất)^[2]. Công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đất nông nghiệp phải kiểm tra kỹ hạn mức, tránh trường hợp giao dịch vượt quá giới hạn luật định và dẫn đến vô hiệu.

5. Tác động đối với hoạt động công chứng

Những thay đổi của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 tác động trực tiếp đến thực tiễn công chứng, thể hiện ở bốn khía cạnh chính:

Thứ nhất, việc bãi bỏ khái niệm “hộ gia đình” giúp giảm đáng kể các tranh chấp phát sinh, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho Công chứng viên trong việc xác định rõ ràng tư cách chủ thể của giao dịch.

Thứ hai, Công chứng viên phải chú trọng hơn đến việc kiểm tra điều kiện giao dịch. Đặc biệt là các quy định về thời điểm xác lập quyền, điều kiện thừa kế, nghĩa vụ tài chính và hạn mức sử dụng đất.

Thứ ba, sự xuất hiện của các loại giao dịch mới như mua bán nhà ở có thời hạn, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đặt ra yêu cầu Công chứng viên phải nhanh chóng cập nhật, nghiên cứu để có thể chứng nhận chính xác, tránh rủi ro pháp lý.

Thứ tư, việc áp dụng hình thức đăng ký điện tử mở ra cơ hội hợp tác giữa các tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký đất đai, tạo tiền đề cho quá trình số hóa hoạt động công chứng trong tương lai.

6. Kết luận và kiến nghị

Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đánh dấu những bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở tại Việt Nam. Các quy định mới không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn tác động sâu rộng đến hoạt động công chứng.

Để bảo đảm áp dụng hiệu quả, cần thực hiện một số giải pháp:

- Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng thường xuyên cho đội ngũ Công chứng viên nhằm nâng cao năng lực nhận diện và vận dụng quy định mới.

- Hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký đất đai. Nhất là trong việc chia sẻ, khai thác thông tin.

- Xây dựng hệ thống dữ liệu điện tử thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc số hóa và minh bạch hóa hoạt động công chứng.

Việc nắm vững và vận dụng đúng các quy định mới sẽ không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, mà còn góp phần củng cố vai trò, uy tín của hoạt động công chứng trong đời sống pháp lý – xã hội.

ThS. Võ Xuân Cường –

Trưởng Bộ môn Đào tạo Công chứng viên và các chức danh tư pháp khác –

Học viện Tư pháp

ThS. Đặng Văn Dinh –

Công chứng viên Phòng Công chứng số 1 Thành phố Hồ Chí Minh

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội (2023). Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023. Hà Nội.
2. Quốc hội (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024. Hà Nội.
3. Quốc hội (2024). Luật Công chứng số 30/2024/QH15 ngày 20/6/2024. Hà Nội.
4. Quốc hội (2023). Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023. Hà Nội.
5. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015. Hà Nội.
6. Chính phủ (2024). Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, quy định chi tiết một số điều Luật Nhà ở. Hà Nội.
7. Chính phủ (2024). Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024, về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Hà Nội.
8. Chính phủ (2024). Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024, về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hà Nội.
9. Chính phủ (2024). Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai. Hà Nội.
10.  Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024). Thông tư 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024, quy định về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận. Hà Nội.