Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật đất đai và nhà ở trong hoạt động công chứng

Đặt vấn đề:

Quyền sử dụng đất và nhà ở là những tài sản có giá trị đặc biệt, gắn liền với nhu cầu thiết yếu và lợi ích kinh tế quan trọng của cá nhân, tổ chức. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các giao dịch liên quan đến những tài sản này ngày càng đa dạng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số các quan hệ dân sự. Giao dịch bất động sản không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến quyền tài sản được pháp luật bảo hộ, nên tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Công chứng được xem là “tuyến phòng thủ pháp lý đầu tiên” nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về đất đai, nhà ở và phòng ngừa tranh chấp. Vai trò của công chứng viên không chỉ dừng ở việc xác nhận tính hợp pháp của giấy tờ mà còn trực tiếp kiểm soát các điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật. Thông qua việc đánh giá năng lực hành vi, quyền định đoạt và tình trạng pháp lý của bất động sản tại thời điểm giao kết, công chứng góp phần phát hiện, loại trừ kịp thời nguy cơ xâm phạm quyền sở hữu, hình thành tranh chấp hoặc phát sinh nghĩa vụ đối với bên thứ ba. Đây cũng là cơ chế bảo đảm tính công khai, minh bạch thông tin về quyền đối với đất đai, nhà ở, phù hợp mục tiêu tăng cường an toàn pháp lý cho thị trường bất động sản và định hướng cải cách tư pháp được thể chế hóa trong Luật Công chứng năm 2024.

Trong những năm gần đây, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật mới như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Công chứng năm 2024, tạo hành lang pháp lý tương đối đồng bộ cho hoạt động giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định này trong công chứng vẫn còn gặp khó khăn, đặc biệt trong việc xác minh tình trạng pháp lý của tài sản, bảo đảm tính đồng bộ của cơ sở dữ liệu và sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền trong cung cấp, chia sẻ thông tin phục vụ công chứng.

Từ thực tiễn đó, bài viết phân tích tình hình áp dụng pháp luật đất đai và nhà ở trong hoạt động công chứng, chỉ ra những thuận lợi và vướng mắc chủ yếu, xác định nguyên nhân của các hạn chế, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế áp dụng pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tăng cường an toàn pháp lý và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

1. Thực trạng quy định điều chỉnh giao dịch đất đai, nhà ở trong hoạt động công chứng

Giao dịch bất động sản là loại giao dịch dân sự đặc biệt, chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở và pháp luật công chứng. Trong đó, các luật được ban hành gần đây như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Công chứng năm 2024 đã tạo khung pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm tính minh bạch và phòng ngừa rủi ro trong giao dịch về bất động sản. Công chứng viên không chỉ kiểm tra hình thức mà còn phải đánh giá toàn diện điều kiện chủ thể, quyền định đoạt tài sản, quyền thực hiện giao dịch, tình trạng pháp lý và thông tin đăng ký của tài sản trước khi thực hiện chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của giao dịch.

Thứ nhất, nhóm quy định về điều kiện chủ thể và căn cứ xác lập quyền

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hiệu lực giao dịch dân sự phụ thuộc vào năng lực xác lập giao dịch, quyền được thực hiện giao dịch và sự tự nguyện của các bên tham gia giao dịch, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Để bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật và tính tương thích, thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục kế thừa quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 và bổ sung, sửa đổi nhiều quy định quan trọng liên quan đến việc xác định chủ thể sử dụng đất, bảo đảm minh bạch quyền định đoạt trong giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ hơn về điều kiện để quyền sử dụng đất, nhà ở được tham gia giao dịch, quyền của công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài trong sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Đối với quan hệ đại diện, pháp luật dân sự và pháp luật công chứng đều yêu cầu chứng minh năng lực đại diện hợp pháp khi một bên nhân danh người khác xác lập giao dịch. Điều này đặc biệt quan trọng trong các trường hợp người chưa thành niên, người bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự; công chứng viên phải kiểm tra chặt chẽ hồ sơ nhằm ngăn ngừa tình trạng lạm dụng quyền định đoạt tài sản.

Như vậy, nhóm quy định về chủ thể và quyền định đoạt tạo thành cơ sở pháp lý tiên quyết để công chứng viên xác định tính hợp pháp của bên tham gia giao dịch và bảo đảm hiệu lực thực tế của giao dịch về bất động sản.

Thứ hai, nhóm quy định về tình trạng pháp lý của bất động sản

Công chứng viên chỉ có thể chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch bất động sản khi tài sản đáp ứng đủ điều kiện được tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở. Việc kiểm tra bao gồm tình trạng về: tranh chấp; kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; hạn chế quyền chuyển nhượng, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật, sự phù hợp của giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan. Đối với tài sản chung của vợ chồng, pháp luật hôn nhân và gia đình quy định cần phải có sự đồng thuận của cả hai bên vợ chồng để bảo đảm quyền bình đẳng trong định đoạt tài sản chung và cũng là để thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự 2015 đối với định đoạt tài sản chung vợ chồng. Ngoài ra, pháp luật về hôn nhân và gia đình cũng quy định việc định đoạt tài sản riêng của vợ hoặc chồng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng là nguồn sống duy nhất của gia đình thì phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Đối với nhà chung cư và tài sản gắn liền với đất, các quy định về kết cấu sở hữu chung – riêng, điều kiện xây dựng, bảo trì và quản lý vận hành cũng cần được xem xét nhằm phòng ngừa tranh chấp phát sinh sau chuyển nhượng. Qua đó, công chứng viên đóng vai trò “gác cổng” đối với rủi ro pháp lý liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở.

Thứ ba, nhóm quy định về đăng ký và xác minh thông tin

Công chứng chỉ tạo lập hình thức pháp lý ban đầu của giao dịch, còn hiệu lực đối kháng với người thứ ba chỉ được xác lập đầy đủ khi đăng ký vào hệ thống thông tin đất đai và nhà ở. Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Công chứng 2024, Luật Dữ liệu năm 2024 và Nghị định số 194/2025/NĐ-CP ngày 03/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Giao dịch điện tử về cơ sở dữ liệu quốc gia, kết nối và chia sẻ dữ liệu, dữ liệu mở phục vụ giao dịch điện tử của cơ quan nhà nước đã tăng cường trách nhiệm của cơ quan quản lý trong cập nhật, chia sẻ và công khai dữ liệu, đồng thời mở rộng quyền tiếp cận thông tin của công chứng viên.

Việc vận hành đồng bộ các cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, dân cư, hộ tịch và công chứng sẽ bảo đảm tạo điều kiện để công chứng viên xác minh thông tin chính xác, khắc phục tình trạng gian lận giấy tờ và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Đây cũng là nền tảng quan trọng để từng bước triển khai công chứng điện tử theo tinh thần chuyển đổi số quốc gia.

2. Thực trạng áp dụng pháp luật đất đai, nhà ở trong hoạt động công chứng

Những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 đã tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc xác định chủ thể, quyền định đoạt và điều kiện giao dịch bất động sản. Công chứng viên có nhiều căn cứ rõ ràng hơn trong việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý và phòng ngừa tranh chấp trong thị trường bất động sản. Cụ thể:

Thứ nhất, việc xác định chủ thể và quyền định đoạt tài sản bất động sản được rõ ràng hơn nhờ các quy định mới về điều kiện tham gia giao dịch, quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng đất. Điều này giúp công chứng viên thuận lợi hơn trong việc thẩm định tư cách pháp lý của chủ thể tham gia giao dịch và phòng ngừa tình trạng thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở không đúng quy định.

Thứ hai, các điều kiện giao dịch về nhà ở và quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chi tiết hơn, tạo khuôn khổ pháp lý thống nhất để công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, qua đó hạn chế giao dịch giả tạo hoặc tài sản đang tranh chấp, kê biên mà các bên cố tình che giấu.

Thứ ba, việc đăng ký biến động sau công chứng ngày càng được nhận thức đúng và triển khai đầy đủ hơn, góp phần nâng cao hiệu lực đối kháng của giao dịch dân sự. Đây là yếu tố quan trọng giúp giảm thiểu tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Nhìn chung, những kết quả trên cho thấy việc áp dụng pháp luật mới đã góp phần nâng cao chất lượng kiểm soát rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản và khẳng định vai trò của công chứng là cơ chế phòng ngừa tranh chấp hiệu quả.

Tuy nhiên, quá trình triển khai các quy định này trong thực tế vẫn gặp nhiều thách thức do cơ chế phối hợp liên ngành, cơ sở dữ liệu và hướng dẫn thi hành chưa đáp ứng yêu cầu. Cụ thể:

Một là, chưa ban hành kịp thời quy định hướng dẫn thống nhất trong việc đăng ký quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung của vợ chồng khiến công chứng viên gặp lúng túng khi áp dụng các quy định mới để xác định quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của vợ chồng, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương hiểu và thực hiện khác nhau.

Hai là, Luật Công chứng 2024 đã quy định rõ công chứng viên có quyền khai thác, sử dụng thông tin từ các cơ sở dữ liệu theo quy định để thực hiện việc công chứng nhưng thực tiễn thì việc khai thác và chia sẻ thông tin giữa các cơ quan nhà nước với tổ chức hành nghề công chứng còn hạn chế. Quyền tra cứu dữ liệu đất đai, thông tin quy hoạch, thế chấp, tranh chấp… của công chứng viên chưa được bảo đảm đầy đủ như pháp luật quy định, dẫn đến quá trình xác minh tài sản thiếu đồng bộ, mất nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro đối với bên thứ ba.

Ba là, nhiều trường hợp bất động sản chưa được hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đăng ký sở hữu. Trong thực tiễn của cả nước thì việc đăng ký sở hữu nhà ở riêng lẻ chưa được thực hiện nghiêm (tình trạng người dân xây nhà xong thì không đăng ký sở hữu nhà rất phổ biến), điều này ảnh hưởng rất lớn về mặt an toàn pháp lý khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đối với trường hợp trên thửa đất có nhà ở nhưng chưa đăng ký sở hữu nhà hoặc tài sản có nguồn gốc hình thành từ quá trình sử dụng đất kéo dài. Khi không có cơ sở dữ liệu đầy đủ để đối chiếu, công chứng viên buộc phải dựa vào xác nhận của chính quyền cơ sở và cam kết của người dân dẫn tới nguy cơ tranh chấp phát sinh cao sau công chứng.

Bốn là, các tranh chấp liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung giữa nhiều đồng sở hữu vẫn diễn biến phức tạp, trong khi quy định pháp luật hiện hành chưa có cơ chế tra cứu thông tin toàn diện về tình trạng pháp lý nội bộ của tài sản. Điều này gây khó khăn lớn cho công chứng viên khi xác định quyền định đoạt hợp pháp của chủ thể.

Năm là, một bộ phận người dân chưa hiểu đầy đủ yêu cầu pháp lý trong giao dịch bất động sản, đặc biệt trong việc cung cấp thông tin trung thực hoặc thực hiện đăng ký biến động sau giao dịch. Việc này gây trở ngại cho công chứng viên trong xác minh tính chính xác của hồ sơ và phát sinh tranh chấp tiềm ẩn.

Như vậy, các vướng mắc hiện nay tập trung vào ba nhóm chính: (i) khoảng trống hướng dẫn pháp luật; (ii) hạn chế trong chia sẻ dữ liệu bất động sản; (iii) tính phức tạp của tranh chấp tài sản trong thực tiễn, đòi hỏi cần có cơ chế pháp lý đồng bộ và sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ phía các cơ quan quản lý nhà nước.

Những hạn chế trong áp dụng pháp luật đất đai và nhà ở trong hoạt động công chứng xuất phát từ nhiều yếu tố cả chủ quan và khách quan. Các nguyên nhân này tác động trực tiếp đến khả năng vận dụng pháp luật của công chứng viên và hiệu quả phòng ngừa rủi ro giao dịch. Cụ thể:

Thứ nhất, nhận thức của một bộ phận người dân, cán bộ, công chức, viên chức về vai trò pháp lý của công chứng còn hạn chế. Nhiều người đến nay vẫn xem công chứng như là một thủ tục hành chính, mang tính hình thức, trong khi theo quy định của pháp luật về công chứng thì “thủ tục công chứng” không phải là “thủ tục hành chính” mà “thủ tục công chứng” là một loại thủ tục theo pháp luật chuyên ngành đặc thù là Luật Công chứng khi giải quyết yêu cầu công chứng. Việc cung cấp thông tin không đầy đủ, không trung thực khi xác lập giao dịch là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến rủi ro trong xác minh tình trạng pháp lý tài sản.

Thứ hai, năng lực áp dụng pháp luật của một bộ phận công chứng viên chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn. Việc cập nhật các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Công chứng 2024 và các văn bản liên quan chưa được thực hiện thường xuyên, đặc biệt với giao dịch phức tạp như thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản chung nhiều người đồng sở hữu, nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến khó khăn trong nhận diện rủi ro pháp lý.

Thứ ba, quy trình kiểm tra tính pháp lý hồ sơ trong nội bộ tổ chức hành nghề công chứng chưa đồng bộ. Một số tổ chức hành nghề công chứng chậm chuyển đổi số, vẫn phụ thuộc nhiều vào hồ sơ giấy và xác nhận thủ công, chưa triển khai hiệu quả cơ chế kiểm soát rủi ro nội bộ, từ đó làm giảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương.

Thứ tư, ý thức tuân thủ pháp luật của một số cán bộ có liên quan trong các cơ quan cung cấp thông tin, chia sẻ dữ liệu pháp lý về bất động sản chưa cao, còn có sự cục bộ địa phương, cục bộ ngành. Việc chậm trễ hoặc từ chối cung cấp thông tin, dữ liệu pháp lý về bất động sản cho tổ chức hành nghề công chứng không chỉ ảnh hưởng tiến độ giao dịch mà còn làm suy giảm hiệu quả phòng ngừa rủi ro của công chứng trong thực tế.

Thứ năm, cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở, dân cư, hộ tịch chưa hoàn thiện, thiếu tính liên thông, chưa được số hóa, làm sạch dữ liệu. Việc công chứng viên không có quyền truy cập trực tiếp hoặc chỉ được khai thác hạn chế dữ liệu làm giảm hiệu quả xác minh tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt tại thời điểm giao dịch.

Thứ sáu, tranh chấp bất động sản ngày càng phức tạp bởi các yếu tố đồng sở hữu, ủy quyền, tài sản gắn liền với đất chưa hoàn công, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất… khiến công chứng viên gặp nhiều khó khăn khi kiểm tra điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật.

Thứ bảy, hệ thống pháp luật chưa được hướng dẫn kịp thời và cụ thể hóa đầy đủ. Đặc biệt là việc hướng dẫn chi tiết hoặc là quy định chuyển tiếp chưa kịp thời hoặc không có hướng dẫn đã tạo khoảng trống pháp lý, từ đó dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau trong công chứng. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến sự thống nhất trong toàn hệ thống.

Thứ tám, sự chênh lệch về trình độ phát triển kinh tế – xã hội giữa các khu vực dẫn đến điều kiện tiếp cận pháp luật và cơ sở dữ liệu pháp lý không đồng đều. Ở nhiều địa bàn nông thôn, hồ sơ pháp lý về đất đai, nhà ở, hồ sơ về đăng ký và quản lý hộ tịch còn thiếu đầy đủ hoặc chưa được đăng ký đầy đủ, kéo theo chi phí và rủi ro xác minh gia tăng.

3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật đất đai và nhà ở trong hoạt động công chứng

Dựa trên nền tảng các hạn chế và nguyên nhân đã được chỉ ra trong phần phân tích thực tiễn, hệ thống giải pháp cần hướng tới việc hoàn thiện quy định pháp luật, tăng cường hiệu quả xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản, nâng cao năng lực áp dụng pháp luật của công chứng viên và bảo đảm cơ chế phối hợp thông suốt giữa các cơ quan có liên quan. Nhóm tác giả đưa ra một số giải pháp, kiến nghị dưới đây nhằm trực tiếp khắc phục các nguyên nhân của những vướng mắc, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản và nâng cao vai trò phòng ngừa tranh chấp của công chứng trong giai đoạn mới.

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật và xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành

Trong đó, Nhà nước cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn đối với những trường hợp nhà ở riêng lẻ chưa đăng ký sở hữu thì phải thực hiện đăng ký sở hữu và nên quy định việc đăng ký sở hữu nhà đối với trường hợp này theo thủ tục đơn giản, giảm thiểu giấy tờ không cần thiết, phù hợp với chính quyền địa phương hai cấp.

Đối với việc xác minh tình trạng pháp lý nhà, đất, quyền của công chứng viên trong khai thác, sử dụng thông tin trong cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở, dân cư thì cần có cơ chế xác định Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm trong hoạt động hỗ trợ công chứng viên thực hiện các quyền này.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần giao các bộ, ngành liên quan rà soát và loại bỏ sự chồng chéo pháp luật giữa các lĩnh vực đất đai, nhà ở, thi hành án, tố tụng dân sự và hôn nhân – gia đình, bảo đảm quy định rõ ràng về chủ thể sử dụng đất, phạm vi quyền định đoạt tài sản, điều kiện giao dịch và sự đồng thuận của các chủ sở hữu tài sản chung; nhất là đối với việc thống nhất ghi tên cả vợ và chồng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, đồng thời bỏ quy định cho phép thỏa thuận ghi tên một người (quy định này dễ gây nhầm lẫn quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản của cá nhân).

Đồng thời, bổ sung cơ chế truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với trường hợp cố ý không cung cấp thông tin nhằm cản trở hoạt động công chứng; quy định chế tài xử lý trường hợp từ chối hoặc chậm cung cấp thông tin dẫn đến rủi ro pháp lý cho cá nhân, tổ chức.

Tăng cường tuyên truyền, giáo dục pháp luật về công chứng để cán bộ, công chức, viên chức, người dân và doanh nghiệp hiểu rằng “thủ tục công chứng” là thủ tục theo pháp luật chuyên ngành đặc thù là Luật Công chứng khi giải quyết yêu cầu công chứng; “thủ tục công chứng” không phải là một loại “thủ tục hành chính”. Hiểu được mối quan hệ giữa thủ tục công chứng và thủ tục hành chính ở một số lĩnh vực đất đai, bất động sản, đăng ký phương tiện giao thông… là mối quan hệ biện chứng, tương tác qua lại, ảnh hưởng lẫn nhau. Bởi kết quả của thủ tục công chứng là văn bản công chứng – văn bản có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan – là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng (theo quy định tại Điều 6 Luật Công chứng 2024). Ngược lại, kết quả của thủ tục hành chính ở một số lĩnh vực đất đai, bất động sản, đăng ký phương tiện giao thông… là các chứng thư pháp lý (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, Giấy đăng ký phương tiện giao thông…) là cơ sở để thực hiện thủ tục công chứng các giao dịch liên quan. Thủ tục công chứng nhanh, gọn, chính xác sẽ giúp việc thực hiện thủ tục hành chính bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất, đồng bộ, hiệu quả của quy định về thủ tục hành chính và ngược lại. Từ đó, nâng cao nhận thức về trách nhiệm cung cấp, chia sẻ thông tin, tài liệu và dữ liệu trong các cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật cho công chứng viên để công chứng viên giải quyết yêu cầu công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở theo quy định.

Thứ hai, đẩy mạnh chuyển đổi số và liên thông cơ sở dữ liệu

Việc hoàn thiện hạ tầng số và cơ chế liên thông dữ liệu là tiền đề quan trọng để nâng cao tính an toàn, minh bạch của giao dịch bất động sản. Cần xây dựng cơ chế kết nối thống nhất giữa các cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở, hộ tịch, thi hành án, cơ sở dữ liệu công chứng và cơ sở dữ liệu về thuế trên phạm vi toàn quốc. Khi có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan có thẩm quyền, công chứng viên phải được quyền tra cứu “thời gian thực” tình trạng pháp lý của tài sản. Điều này giúp loại bỏ độ trễ thông tin – nguyên nhân thường gặp dẫn đến việc công chứng nhầm tài sản đang bị kê biên, tranh chấp hoặc thuộc diện hạn chế giao dịch.

Cùng với đó, cần đẩy mạnh ứng dụng eKYC, chữ ký số, lưu trữ hồ sơ điện tử và đối chiếu trực tuyến nhằm phòng ngừa giả mạo giấy tờ, giả mạo chủ thể, bảo đảm tuân thủ các quy định chi tiết thi hành Luật Công chứng năm 2024. Một nhiệm vụ rất quan trọng khác là cần sửa đổi Điều 66 Luật Công chứng 2024 để quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng dùng chung do Bộ Tư pháp xây dựng, ban hành quy chế quản lý, cập nhật, khai thác, chia sẻ cơ sở dữ liệu công chứng dùng chung trong cả nước; cho phép tra cứu tình trạng giao dịch của tài sản, thông tin nguồn gốc tài sản, thông tin về giao dịch đã được công chứng và bãi bỏ việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng địa phương. Đây chính là công tác chuyển đổi số của ngành Tư pháp, cụ thể hóa Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

Thứ ba, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và đạo đức hành nghề

Năng lực chuyên môn của đội ngũ công chứng viên đóng vai trò quyết định trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng bất động sản. Vì vậy, cần đẩy mạnh bồi dưỡng chuyên sâu về pháp luật đất đai, nhà ở, thừa kế, tài sản chung – riêng, giao dịch ủy quyền… theo tinh thần và nội dung mới của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Việc chuẩn hóa và thống nhất quy trình kiểm soát rủi ro nội bộ là yêu cầu cấp thiết nhằm hạn chế sai sót nghiệp vụ. Mỗi công chứng viên phải được xác định rõ trách nhiệm cá nhân đối với hậu quả nghề nghiệp gây thiệt hại cho tổ chức hành nghề. Bên cạnh đó, Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam và Hội Công chứng viên các tỉnh, thành phố phải tăng cường giám sát trách nhiệm của hội viên trong việc tham gia bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng hằng năm, xử lý nghiêm những trường hợp cố ý trốn tránh nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng nghiệp vụ.

Thứ tư, tăng cường phối hợp liên ngành và giám sát hoạt động công chứng

Để nâng cao hiệu quả kiểm soát rủi ro, cần thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành chặt chẽ, trong đó xác định rõ đầu mối chia sẻ thông tin giữa Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thi hành án, chính quyền địa phương, cơ quan thuế và các tổ chức hành nghề công chứng. Sự phối hợp đồng bộ này giúp kịp thời cung cấp dữ liệu về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế tình trạng thông tin phân tán hoặc chậm luân chuyển. Đồng thời, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra định kỳ đối với hoạt động công chứng bất động sản để phát hiện sớm sai phạm, tiêu cực hoặc dấu hiệu gian lận trong giao dịch. Trên nền tảng đó, việc hình thành hệ thống cảnh báo rủi ro giao dịch thống nhất trong toàn ngành là cần thiết, giúp công chứng viên nhận diện sớm những trường hợp tài sản tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, từ đó đưa ra quyết định hành nghề thận trọng và đúng pháp luật.

Kết luận:

Hoạt động công chứng đối với giao dịch về đất đai, nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng trong bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa rủi ro và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Với vị thế là thiết chế “thẩm phán phòng ngừa” trong đời sống dân sự, công chứng không chỉ xác nhận tính hợp pháp của giao dịch mà còn tham gia trực tiếp vào quá trình kiểm soát quyền định đoạt và thông tin pháp lý của bất động sản, qua đó củng cố niềm tin của xã hội và hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước.

Thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai và nhà ở trong hoạt động công chứng thời gian qua đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực, đặc biệt trong bối cảnh đẩy mạnh chuyển đổi số và hoàn thiện hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, các hạn chế liên quan đến tính đồng bộ của cơ sở dữ liệu, sự không thống nhất trong áp dụng pháp luật và hiệu quả phối hợp liên ngành vẫn còn tồn tại, ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định hồ sơ và mức độ an toàn của giao dịch bất động sản.

Do đó, để phát huy đầy đủ vai trò của công chứng trong giai đoạn tới, cần tiếp tục thực hiện đồng bộ các giải pháp đã đề xuất, tập trung vào hoàn thiện pháp luật, đẩy mạnh liên thông dữ liệu, nâng cao năng lực công chứng viên và tăng cường cơ chế quản trị rủi ro trong toàn hệ thống. Việc triển khai hiệu quả các giải pháp này sẽ tạo nền tảng để công chứng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và phù hợp với yêu cầu cải cách tư pháp cũng như tiến trình chuyển đổi số quốc gia.

ThS. Võ Xuân Cường
Trưởng Bộ môn Đào tạo Công chứng viên và các chức danh tư pháp khác – Học viện Tư pháp

CCV. Vũ Thế Quyết
Trưởng Văn phòng Công chứng Vũ Thế Quyết, Tỉnh Đồng Nai

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015, Hà Nội.
2. Quốc hội (2023), Luật Nhà ở, số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023, Hà Nội.
3. Quốc hội (2024), Luật Đất đai, số 31/2024/QH15, ngày 18/01/2024, Hà Nội.
4. Quốc hội (2024), Luật Công chứng, số 32/2024/QH15, ngày 28/11/2024, Hà Nội.
5. Ban Chấp hành Trung ương (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, Hà Nội.
6. Chính phủ (2024), Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, Hà Nội.
7. Chính phủ (2024), Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
8. Chính phủ (2024), Nghị định số 137/2024/NĐ-CP ngày 23/10/2024 về giao dịch điện tử của cơ quan nhà nước và hệ thống thông tin phục vụ giao dịch điện tử, Hà Nội.
9. Chính phủ (2025), Nghị định số 23/2025/NĐ-CP ngày 21/02/2025 về chữ ký điện tử và dịch vụ tin cậy, Hà Nội.
10. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024), Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 quy định về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
11. Bộ Tư pháp (2023), Báo cáo số 320/BC-BTP ngày 20/12/2023 về công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực công chứng, Hà Nội.
12. Bộ Tư pháp (2024), Báo cáo tổng kết công tác tư pháp năm 2024 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2025, Hà Nội.
13. Học viện Tư pháp (2024), Báo cáo tổng kết công tác đào tạo công chứng viên và các chức danh tư pháp năm 2024, Hà Nội.